在日本買房要花多少錢？中古マンション 諸費用、持有成本與外國人房貸完整解讀
假設你在日本看上一間「2LDK・60㎡」的中古マンション，標價 6,000 万円（約台幣 1,300 萬）。租和買，差在哪？
如果是租，你要準備的是月租加上礼金、敷金那套「初期費用」；如果是買，你要面對的是另一套完全不同的數字——購入時的「諸費用」、每月的持有費、每年的稅，以及一個台灣人最常忽略的問題：外國人到底貸不貸得到款？
格局怎麼讀（2LDK、1K、DK 是什麼意思），租買其實是同一套標示系統——這部分在〈2LDK、1LDK 是什麼意思？日本格局與標示完整解讀〉講透了，本文先假設你已經看得懂。這篇專講買房的錢。
先給一句話： 在日本買中古マンション，除了物件本身，購入當下還要準備物件價約 6–10% 的「諸費用」現金（這筆原則上不能貸）；買下後每月有管理費＋修繕積立金、每年有固定資產税。而外國人沒有日本永住權的話，辦房貸非常難，多半得現金購入。
一、先搞懂買什麼：中古マンション 為主
台灣人在日本置產，最常買的是中古マンション（中古的鋼筋電梯大樓）。原因很實際：
- 新築太貴：2025 年東京 23 區的新築マンション，戶均價已達約 1 億 2,420 万円、每平方公尺單價約 201 万円（不動産経済研究所 2025/11）。新築均價破億已連續三年以上，需求自然往中古移。
- 中古選擇多、相對可入手，且不像新築一入住就立刻折價。
（マンション＝鋼筋電梯大樓、不是「豪宅」；アパート＝木造矮公寓；一戸建て＝透天。這幾種的差別與格局字母怎麼讀，另見格局專文。）
二、購入諸費用：物件價的 6–10%，而且要現金
這是台灣人最容易低估的一筆。日本買房的「諸費用」（雜項費用）大約是物件價的 6–10%（新築約 3–5%、中古約 6–8% 起跳，中古較高主因是要付仲介費）。關鍵是：這筆原則上不包含在房貸裡，要在交屋前用現金付清。
以 6,000 万円 的中古マンション 為例，諸費用大約要抓 400–500 万円。主要組成：
| 項目 | 日文 | 金額慣例 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（最大宗） | 仲介手数料 | 上限 = 物件價 × 3% ＋ 6 万円 ＋ 消費税（6,000 万 → 約 200 万円＋税） |
| 登録免許税（過戶登記稅） | 登録免許税 | 建物本則 2%，自用住宅軽減後 0.3%（需自住、面積 ≥50㎡、取得後 1 年內登記）；土地 1.5% |
| 不動産取得税（取得後一次性） | 不動産取得税 | 本則 4%，土地與住宅軽減至 3%（適用至 2027/3 月底），約半年後寄單 |
| 印紙税 | 印紙税 | 依契約金額分級，現行有軽減 |
| 司法書士報酬 | 司法書士費用 | 登記代辦，數萬～十數萬円 |
| 房貸相關費用 | ローン事務手数料・保証料 | 有貸款才有 |
| 火災・地震保險 | 火災・地震保険 | 強制／建議投保 |
數字依個案與時期不同，以上為一般區間。
三、每月持有：管理費 ＋ 修繕積立金
買租屋最大的不同：買了之後，每個月還是有固定支出——這是台灣大樓「管理費」的加強版。
根據國土交通省「マンション総合調査（令和 5 年度）」全國平均：
- 管理費：每戶每月約 ¥11,503（日常清潔、保全、電梯維護等）。
- 修繕積立金：每戶每月約 ¥13,054（為未來大規模修繕預先儲蓄）。
兩筆加起來，一間中古マンション 每月固定支出常落在 ¥2 萬～3 萬（約台幣 4,500–6,500）上下，和有沒有住、有沒有貸款無關。
買中古特別要注意修繕積立金：很多大樓採「段階増額方式」，也就是金額會隨樓齡逐步調漲。買之前一定要看這棟的長期修繕計畫與修繕積立金餘額——餘額不足的老樓，未來可能臨時大幅加收。國交省修繕積立金的目安約為每㎡每月 ¥252–335（隨建物規模而異）。
四、每年持有：固定資產税 ＋ 都市計画税
每年還有兩筆持有稅，由市町村課徵：
- 固定資產税：標準稅率 1.4%。
- 都市計画税：上限 0.3%（各市町村可不同）。
計算基礎是「課稅標準（評価額）」，不是你的買價——土地的評価額大約是公示地價的 7 成左右，所以實際稅額比用市價估的低。自用住宅的土地還有「住宅用地軽減」（小面積土地的課稅標準可大幅打折）。
實務上，一間都市的中古マンション，固定資產税＋都市計画税合計常見每年數萬～十幾万円的量級（高度依物件、地段、面積而定）。
五、行情怎麼看：坪単価 與 新築 vs 中古
日本看房價的核心指標是坪単価／㎡単価（每坪／每平方公尺多少錢）。2025 年的東京市場：
- 首都圏中古マンション 2025 上半期均價約 ¥427 万/坪（換算約 ¥129 万/㎡），是統計以來首次站上 400 万円台、較前期 +7.6%。
- 東京都平均成交價約 ¥6,901 万（2025/5、年增 14.2%）；都心三區（千代田、中央、港）平均約 1 億円。
新築 vs 中古的結構值得記住：新築一住進去就會折價（從「新古」變「中古」），中古則相對保值；加上新築均價破億，買方需求大量轉向中古，使近年中古成了賣方市場、價格持續走高。
行情是 2025 年的快照，且都市與時期差異極大，請以實際看房時的最新數據為準，本段僅供建立量級概念。
六、外國人能不能買？貸不貸得到款？
這是台灣讀者最關鍵的一段，分兩件事看：
買房本身：可以
日本法律對外國人購買不動產沒有國籍限制——觀光客、非居民都能買。但要記住：買房不會讓你自動取得在留資格或簽證，兩件事完全無關。
房貸：看有沒有永住權，差很大
- 有日本永住權：條件幾乎和日本人一樣，正常申辦住宅ローン。
- 沒有永住權：門檻很高。一般要求在日勤続 ≥2 年、前年年収 ≥200 万円，在日居住年數太短（如未滿 5 年）常連申請都不行；甚至能否讀懂日文契約也是審查考量。
所以實務上，非居住的台灣人去日本置產，多半是現金購入，或透過對外國人友善的銀行（如部分信託銀行）辦理，但條件與利率通常不如日本人。
七、買中古屋，務必查這三件事
- 是不是「新耐震」：日本以 1981 年（昭和 56）6 月 為界提高耐震標準，之前的「旧耐震」物件地震風險高、也更難貸款、更難轉售。
- 修繕積立金的餘額與長期修繕計畫：餘額不足的老樓，未來可能臨時大筆加收（見第三節）。
- 管理組合是否健全：有沒有正常運作、有沒有大量住戶欠繳管理費——這決定大樓未來的維護品質。
八、租 vs 買：用同一間 2LDK 粗算
回到開頭那間 6,000 万円 的 2LDK，把兩條路的「進場門檻」並排看：
| 租 | 買 | |
|---|---|---|
| 進場現金 | 月租 ×4–6 的初期費用（礼金/敷金/仲介…，1LDK 約 ¥50–70 万） | 頭金 ＋ 諸費用約 400–500 万円（現金、不可貸） |
| 每月 | 月租 ＋ 管理費 | 房貸月付 ＋ 管理費（均 ¥11,503）＋ 修繕積立金（均 ¥13,054，會漲） |
| 每年 | 更新料（兩年一次、約 1 個月租） | 固定資產税 ＋ 都市計画税 |
| 彈性 / 風險 | 易搬、不承擔房價漲跌 | 綁住、承擔房價與修繕風險，但資產可能增值 |
重點不是「哪個划算」，而是兩者的成本結構完全不同：租的壓力集中在「入居當下的初期費用」，買的壓力則是「諸費用現金＋長期持有的管理修繕與稅」。哪個適合你，取決於你會在日本待多久、有沒有永住權能貸款、以及你看的是自住還是資產。
常見問題（FAQ）
Q：外國人可以在日本買房嗎？ A：可以，日本對外國人購買不動產沒有國籍限制。但買房不會讓你取得簽證或在留資格。
Q：在日本買房的「諸費用」大概多少？ A：中古マンション 約物件價的 6–10%，最大宗是仲介手数料（上限 3%＋6 万＋税）。這筆原則上不含在房貸裡，要現金支付。
Q：沒有永住權能辦日本房貸嗎？ A：很難。一般要求在日勤続 ≥2 年、年収 ≥200 万円、居住年數足夠等，門檻高，實務上非居民多以現金購入。
Q：買了房之後每個月還要付什麼？ A：管理費（全國均約 ¥11,503）＋修繕積立金（均約 ¥13,054，且會隨樓齡調漲），與有沒有入住無關；每年另有固定資產税與都市計画税。
Q：新築和中古哪個划算？ A：新築一入住即折價、且 2025 年東京均價已破億；中古相對保值、選擇多，近年需求大量轉向中古。視預算與保值需求而定。
結語
在日本買房，看懂格局只是入場券，真正要算清楚的是這三層成本：購入諸費用（現金）、每月管理修繕、每年稅，再加上外國人房貸這道現實門檻。算清楚了，再決定租還是買。
- 想先用租的試水溫 → 看〈日本租屋怎麼看？從 2LDK 到礼金、敷金〉。
- 還沒搞懂 2LDK／DK／LDK 怎麼讀 → 看〈2LDK、1LDK 是什麼意思？日本格局與標示完整解讀〉。
本文為一般性資訊整理，個別物件的稅費、房貸條件與行情，仍以日本現行法規、各市町村規定與各物件實際情況為準。